鉅亨看世界─我的家園被你炒

鉅亨網陳怡君  2012-10-22  07:31 


柏林素以低租金的國際大都會聞名,也因此吸引許多年輕人慕名而來,然而在國際投資客大舉入侵後,美名變質。

「嗨,我是Jørn。」

這位從柏林人手中奪走柏林的丹麥男人,平時喜歡裸著腳丫在鄰近克羅伊茨貝格市(Kreuzberg)的純白閣樓辦公室踱步,不過今天他難得穿了夾腳拖。

他的姓Taekker,已成為德國首都房地產投機活動的同義詞;而在極左政黨成員Katrin Lompscher眼中,他是不折不扣的「邪惡象徵」。

因為沒電梯可搭,61歲的Valeria Fiori只能氣喘吁吁的徒步爬上Taekker位於五樓的辦公室。她是義大利人,昨天才剛從米蘭飛到柏林。她在此地已有3幢公寓,拜訪Taekker就是要從他手上買下第4間。她說:「比起義大利,我對柏林更有信心。」她說,她不會坐視歐元危機毀掉她花上大半輩子攢的退休金。

Taekker的辦公室座落在克羅伊茨貝格市沿著運河而建的Paul Lincke Ufer街道上。距離此處幾步之遙,Taekker的3位房客坐在屋頂上,他們不願公開姓名,姑且就以Torsten、Henning和Jakob來稱呼吧。Torsten說:「我們真的跟這一切都毫無關係。」他們的居所,變成了投資性不動產,此區許多建築物都有著相同的命運,「我們就只是住在這裡。」

有好長一段時間,這幾個德國人不知道,因金融危機中瀕臨破產的丹麥投資客,在他們的家鄉大舉蒐購房產;他們也不清楚,這位投資客現在正一棟又一棟的喊價出售,買家通常都是躲避歐元危機、急尋安全避風港的南歐人。德國人的家,這下子也成了在市場上論斤秤兩買賣的商品。

市場附魔

從Torsten、Henning、Jakob的視角觀察這個狀況,他們的家園被切割成多重全球經濟危機底下的破碎景觀。而在外界看來,2012年的德國首都,正上演一場房地產大爆發的華奢盛宴。

在這古怪的環境下,兩種人彼此起了衝突:其一,找房子買的外國人或者新柏林人;其二,開始擔憂自己還能在故鄉待上多久的本地老柏林人。前者人馬走在街上,建物成獵物,他們虎視眈眈,精打細算,哪棟房子寫著財源滾滾;而後者,他們只不過是想找個窩而已。

儘管兩者的欲求截然不同,但他們都很不安。外來者擔心在歐元毀滅前,資產能否順利變成有價值的不動產;而土生土長的柏林人憂慮的是這座他們稱之「家」的城市。這股以不同內涵瀰漫在德國與其它歐洲國家之間的躁動情緒,被轉化為陶醉感,灌入柏林的不動產市場。

Taeker 的房客Torsten說:「他們想要佔領我們的城市。」

Taeker 的客戶Fiori說:「柏林的房價還是很吸引人,這是千載難逢的好投資。」

Taeker自己說:「我愛柏林,柏林的情勢欣欣向榮。」

市場宛若置身甜美夢境:柏林住宅房產價格自2007年以來上升32%,漲幅較德國其它區域顯著許多。光2011一年,柏林就產生32000筆不動產交易,比前一年激增20%,且買賣熱潮絲毫沒有冷卻的跡象。同一期間,銷售額增加28%,自87億歐元遽增至111億歐元。

根據德國租金指數,2009年以來,平均租金以一年4%的速度增長,意味包租公的口袋更厚實了。柏林以外的地方,人們省吃儉用奮力攢錢,把握貸款利率降到歷史低點的時機,投資不動產,柏林是他們的首選,因為即便在當前的興旺時刻,這裡的房價仍遠低於漢堡或慕尼黑。德國最大不動產網站 Immobilienscout24提供的資訊指出,2007年至今,購買詢價增加了500%。

贏家公式

Graefe Kiez是柏林「一貧如洗但魅力無窮」的形象代表,全球青年趨之若鶩。這個區域就在Taekker辦公室附近。Taekker的企業商標在街上施工場地中到處可見。

這個名字在老柏林人口中猶如詛咒,但在新柏林人眼中卻是承諾。當地租戶維權人士Martin Breger說:「又有一棟建築落入Taekker手裡。」整條街道全成了Taekker的囊中物。在公寓遭Taekker公司團體大肆私有化的狀況下,做為租戶自救的「Taekkerwatch」網站應運而生。然而,這個網站也成了潛在買家掌握Taekker即將投放市場的資產流向觀察管道。

56歲的Taekker說:「當然,我們做為闖入者,我能理解居民為何感到焦灼。」他的公司在柏林據有3500個住居單位。據估,他是柏林市場最大的私人投資家之一。身穿牛仔褲和磨破的T恤,Taekker看起來與他所買下的公寓舊主─那些老柏林人沒甚麼兩樣,他自稱是個彬彬有禮的資本主義者,「我們來這裡圖的就是賺錢,但是我們的方式並無悖離道德,也很守法。」

Taekker公司在柏林的投資組合早從2010年就開始擴張,主要目標鎖定Friedrichshain 、Mitte 、Prenzlauer Berg、Kreuzberg等區域19世紀末與20世紀初的建築。

怎麼會來到柏林呢?Taekker答覆:「我在歐洲到處查找新的投資選項。」他坐在一間玻璃帷幕的封閉會議室,數百本資料夾排列在開放式的辦公室內,每本都在書脊以地址分門別類,Böckhstrasse、Dieffenbachstrasse 38、Maybachufer 47等等,這些全在高級地區的住址,對於新柏林人來說,具有魔幻的魅力。

Taekker是個木匠與建築工程師,他發現柏林與10年前的哥本哈根很相似:「一座由左派執掌的城市,雖然沒甚麼錢,不過氛圍美妙,有許多美麗但不昂貴,且古色古香的建築。」千禧年後,房價上漲,Taekker在哥本哈根賣掉超過70棟房屋,接著尋覓下一個適用相同策略的新地點:逢低買進,伺機等待繁盛時機脫手。

有一段時間,Taekker費心調查格陵蘭首府努克的不動產狀況,不過後來還是柏林擄獲他的投資心脈,他說:「我不懂,價格怎麼會這麼低,一定有甚麼環節出了差錯。」Taekker談論他的工作時,宛若是在玩一場壟斷全球的金錢遊戲,玩家的目標是占領有利可圖的不動產,收取租金,祈禱擲出幸運骰子,出售房屋,然後繼續進攻下一個領地。

住宅淘金

Marcel Magdeburg在Taekker的公司擔任仲介,他正駕駛藍色Smart前往開會。Magdebur不是柏林人,但他已為Taekker工作5年,在整座城市兜售或租賃住居不動產。他的例行工作─開車、爬樓梯、為買家或租戶介紹空房間。

Magdeburg有張標準的業務嘴,以房仲的語言陳述:「今年需求大幅成長」。但他有時也會流露德國人日常對話像是:「我的朋友,這真是純粹的瘋狂。有時你會看到他們就把現金重重的甩在桌上,雖然令人難以置信,但這千真萬確。想想那些南歐的歐元難民,這些日子實在多不勝數。」

他正在為一名柏林人展示一些投資物產,這位在二頭肌上刺青的男士,買了小型公寓,並以假期公寓的形式出租,不過柏林議會正在擬定新法遏阻這種方式。他以前是健身教練,但現在已成老練的投資熟手,深諳相關法規,在柏林房產界游刃有餘。

柏林鹹魚翻身,可說從兩德統一以來就眾所期待,當然也有另外一些人並不樂見。目前佔有市場30%的外資,攜帶的銀彈愈來愈多。前進柏林的外國買家主要來自義大利、西班牙、俄羅斯、英國與法國。

供需規則

米蘭人Valeria Fiori,帶著丈夫和孫子一同來到柏林。她穿粉紅色毛衣、牛仔褲與舒適便鞋,一副典型觀光客的模樣。不過,她是來買公寓的,目標是 Friedrichshain的兩房住居單位,這是她在柏林市場的第四項投資。Fiori雖年屆退休,卻沒領到該有的養老金。

即使十幾個人正埋首工作,Taekker的辦公室內仍十分安靜。Fiori想買公寓沒錯,但她仍滿腹疑問。合約哪時正式簽訂?仲介能多快幫她找到承租人?她對柏林成了投資人大量湧進的金礦山也很不安,她說:「房價真的漲得驚人。」口吻宛如她就是柏林本地人。

3年前,她在網路上看到一間位於萊比錫Mitte的公寓,格局為100平方公尺,位於20樓,她眼明手快順利搶標。喜迎新屋,第一件事是鋪上桉樹鑲木地板。這間公寓的視野極佳,外頭就是Mauerpark公園,離那不遠處又有一間屬於Fiori的單位,Weinberg公園附近也有她的地盤。她的丈夫則在Moabit擁有一棟建物及另外三間個人公寓。

就某方面來說,不動產是Fiori一家的「柏林基金」,而且隨時有可能繼續擴大版圖。他們未曾考慮在其它德國城市買房,她說:「那實在貴得離譜。」

新柏林人與舊柏林人在這扭曲的時刻相逢,通常彼此針鋒相對,而使狀況更糟。一間60平方公尺、木頭地板與一座可眺望河畔景緻的陽台,租金500歐元,是跳樓大拍賣,抑或惡質的攔路打劫?

在新柏林人喋喋不休開始企圖以世界潮流─以及資本主義放大絕時,老柏林人失去了耐性。公寓是商品,新柏林人說道。需求變多,當然,價格上漲。

愈迷人的城市,高樓大廈也就是以愈多金錢堆疊出來。紐約房價簡直過分,要在倫敦找個安棲之地難如登天。這些永遠高踞最酷城市排行榜的地方,高昂租金總是理所當然。不過柏林,曾經是個例外。

驅逐出場

柏林,曾是冷戰下被共產主義浪潮淹沒的孤立之島, 而今,成了藝術薈萃、夜生活繽紛,租金卻廉價的城市。柏林東邊過去是座社會主義城市,西邊則是做為防止共產主義的邊陲地帶,仰賴補貼保持活力。無論在東西柏林歷史悠久的建築價格崩落,即使兩德統一,租金也並未隨之水漲船高。

然而現在情勢有了改變。根據柏林最大的房地產公司之一GSW Immobilien AG,租金從2011年爬升了幾乎8%,約有85%的柏林人選擇租屋,而不買房。他們對失序租金的恐慌,也是其中一種房產盛世症候群。租客與房東之間的衝突,威脅了柏林在地生活內涵─不重物質、卻有崇高的精神文化標準,柏林「Kiez」(鄰里文化)即是表述這種特殊的城市風格。在很多柏林人心中,Kiez 代表大城市中的小聚落,緊密的社區營造鍛造居民日常生活。

任職媒體業的Torsten說:「這一切只製造了一個大問號,我們該何去何從。」Taekker的三位租戶坐在屋頂上,他們要求匿名因為怕遭驅逐,雖然恐懼之因不太清楚。2006年Taekker買下他們的房子,去年,住民收到一封信,通知他們租賃的公寓即將進行「改裝」,說白一點,就是要被賣掉了。

Jacob則在音樂產業工作,15年前搬到柏林,「那時候所有事物都很棒極了,而且充滿舊日美好。」現在,他周遭盡是潮男朝女、觀光客、推著嬰兒車的媽媽們。「我們對時尚潮流沒甚麼意見,只要它們不反客為主就好。」三人組的最後一位Henning,在IT業打滾,他每個月得為35平方公尺的公寓支付 200歐元,這價錢也是他的極限了,他說。

問及究竟為何反對Taekker,他們沉默不語。近來柏林報社報導了房東騷擾房客的事件,不過三位男子未曾聽過類似行為:「他們的為人大致而言蠻正派的。」Taekker的房客以不排除採取法律行動作為遏阻調漲租金的手法。部分租戶接受協議,自願搬離已出售的公寓。那麼,Taekker到底壞在哪裡?Torsten說:「他們對這棟建築一點貢獻也沒有,他們唯一做的是裝了單車停車架。」

危機誕生

同時,Taekker正熱烈分享老建築的質感、人字席紋木質地板以及灰泥牆的美麗。他認為,自己的策略要比許多德國投資者的方法要永續得多。他說:「他們買下建物,從裡到外大幅改建,弄成奢華公寓的樣子,這是賺最多的途徑。」而他自己,翻修改造則交由買家自行決定。

Taekker不諱言,自己在柏林如魚得水,這是天時地利的結果,他的音調彷彿心滿意足。我們也可以說,柏林拯救了Taekker。 2008年,他的丹麥母公司在全球金融風暴中失勢差點破產,只得從丹麥銀行如Roskilde Bank 、FIH Erhvervsbank借款度危機。後來Roskilde宣告破產,FIH則由後來收歸國有的冰島銀行Kaupthing Bank併購。Taekker在德國的資產成了公司重組的擔保抵押品,正因為他的房地產投資集中柏林,公司才有重振聲勢的契機,現在,它們又重新開始獲利。

坐在屋頂上的三名租戶聽說過這些交易。各式各樣的傳聞圍繞在非比尋常的地緣政治連鎖事件中,在一間柏林公寓建築收了尾。一名北方投資客因全球信貸危機一夕落魄,而他與他的公司再次發財卻得感謝柏林房產需求的激增。

以一種千迂百迴的方式,美國房地產泡沫破裂,幾年後卻在德國引爆不動產熱潮。原本只著重股市的德國投資人,目光轉向柏林房地產。南方歐洲因債務危機而坐困愁城,急尋資金避風港的富人也大駕光臨柏林。對Torsten、Jakob、Henning這幾位平凡的柏林市民來說,這個故事的主旨可以歸結為:來自北方的潦倒投資人,兜售公寓給從危機中脫逃的南歐人,夾在南北兩地的德國,就是他們的交會之處。

比賽開始

Fiori問她剛從義大利來到德國的兒子:「你喜歡這裡嗎?」母子倆站在餐廳林立的街上,她正在向兒子展示最新的戰利品。

這是她在柏林弗里德里希斯海因(Friedrichshain)區插的第一面旗幟,Fiori認為這個地方頗為適合年輕人居住。這間53平方公尺的空房,有寬敞的廚房兼飯廳和整套衛浴設備,原本她的如意算盤是用每平方公尺2000歐元買下,最後以2056歐元(總價109000歐元)成交。 Taekker才剛把此棟公寓投放到市場,Fiori拔得頭籌。

5年前Fiori首次錢進柏林房產市場,未經裝潢的公寓每平方公尺平均價格僅1540歐元,去年初,漲到1715歐元。老建築更得Fiori以及柏林眾多買家的歡心。在故鄉米蘭,一間還不錯的公寓「每平方公尺還是要4000歐元」,比起弗里德里希斯海因區貴了2倍有餘。

Fiori正在等待買賣契約,但一名Taekker的員工說,公證人現在很忙碌,得再多等好幾天。「不過結算後,我們會送你兩瓶葡萄酒,是有機的。」員工強調,Taekker與他的公司都很重視有機飲食。Fiori問道,這棟建築的下一間公寓哪時開放購買。

這波熱潮,致使許多柏林人變成不動產專家與企業主,不少人對加入「柏林大富翁」大玩金錢遊戲躍躍欲試,私人買家在過去5年多了30%。先前2004 到2007年的房地產泡沫,是由為數不多的大型投資機構點燃,目的是短期利益,今日囊括數千名私人個體戶的投資圖的是常其避險。以蝗蟲形容企業獵鷹(corporate raiders)已不合時宜,當今的不動產投資人用「螞蟻」代稱更恰如其分。

30歲的Micol Singarella就是其一。幾年前她從毗鄰羅馬的Aprilia搬到柏林,從未預料歐元危機使她搖身一變成了房仲。Singarella主修文學與哲學,目前她住在弗里德里希斯海因區一棟她形容為「左翼份子住宅專案」的分租公寓。Singarella的交易多在公寓房間或酒吧桌上完成,大部分都賣給義大利親朋好友。最近她就賣了一間公寓給童年好友的雙親,Singarella說:「有些客戶認為萬一歐元真的崩潰了,他們的資金還是會以馬克的形式平安無事。」

Singarella提供的服務還包括代找房客,而想在柏林租房的人比比皆是,因此這工作算是最輕鬆的部分,她說:「此刻所有人好像蜂擁而至。」2011年柏林湧進4萬名新住戶,獨居者也愈來愈多,每三個柏林人就有一位住在單身公寓,也是助長房市蓬勃的原因之一。

Singarella的室友有時單刀直入,問她,她是否是租金高漲的幫兇,為那些失去公寓的人是否也可歸咎於她?Singarella回答,她販售公寓的對象並非聲譽不佳的不動產基金,而是憂心儲蓄沒保障的人們。不過,有時她還是會懷疑,她與其他爭先恐後,帶著錢和煩惱湧進這座城市的人,正在摧毀一座烏托邦。

夢醒時分

這是一座夢想繚繞的大城市,這是一座個性鮮明的大城市。這是退休人士、學生和沒甚麼錢的家庭能負擔得起優質環境的歐洲城市,這是Jakob等人能夠賴音樂以維生的城市,「柏林混種」(Berlin mix)就用來指涉這座城市獨特的樣貌。只是,城市社會學家預期,這種混合風格終會凋零,至少在柏林市中心,它無以為繼,低薪住民會被殘忍的逐出階層,如同其它城市一般。而房產專家則說,柏林的錢途一片燦爛光明。

低租金的國際大都會?這會是很甜的美夢。但Jørn Taekker腦中擘劃的畫面似乎才將成真。他最新的建設藍圖反攻家鄉丹麥北方小城奧胡斯(Aarhus),旗下團隊已開始策畫這樁宏偉的案子,約有1萬 5千人於2015年遷居至這座220公頃的城市。太陽能與地熱是這座城市主要能源,並建立雨水收集系統與汽車共享方案。在柏林世代結束後,下一輪盛世來到奧胡斯。這座新城市將會命名為「Nye」,丹麥文「嶄新」之意。