超級工作狂

6月24日，中央銀行在連續5次利率不動之後，以出乎各界預期的 方式，調升重貼現率、擔保放款融通利率、短期融通利率等三項各半碼（0.125個百分點）。

此外，還推出20年未曾使用過的選擇性信用管制。主要針對已有房貸，還要辦第二套房貸，且購屋地點座落台北市全區、及台北縣10個縣轄市（板橋、三重、中 和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林及汐止）的房貸客戶。

控管要點包括：一、貸款成數最高七成；二、全面取消寬限期；三、嚴禁銀行利用修繕、週轉金等其他貸款名目，變相增加房貸貸款成數。意思是說，一般民眾首次 購屋，或已有房子，但名下沒有房貸，想再貸款再買新房子的人，統統不受影響。其成數、利率及寬限期，由各銀行決定。但是，如果貸款戶名下已有房貸，卻還想 辦第二套以上房貸，貸款條件將會更嚴苛，甚至可能遭拒。

央行新政策一出，就有媒體以「對房市下重手」、「在房市投下震撼彈」等名詞，認為房市將會「投資客退場，房價看跌」。不過，房價未來會走跌，絕不是因為央 行的這些舉動而已。因為「該跌的，誰也撐不住；現階段不會跌，也不代表未來還持續看好」！

先以央行最新端出的選擇性信用管制措施為例，據一位長期觀察國內房地產市場的人士就持平地表示，其中的「宣示性虛招」多於「真打房實招」，其理由如下：

一、央行的選擇性信用管制，只限於大台北地區。這暗示著：首先，投資客或投資機客還是可以在大台北以外的地區「活動」；其次，雖然央行的選擇性信用管制規 定「銀行房貸僅限於『鑑價』的七成」，但是「上有政策，下有對策」的市場或銀行人士都知道：所謂的「鑑價」空間可大著呢！

如果原本500萬元的房子，貸款九成的金額是450萬元；銀行只要把整體鑑價金額再往上拉到643萬元就好了。至於往上拉的方法則人盡皆知：將附近一個物 件以高價成交即可（請見附註說明）！

二、央行這次升息半碼對所有房貸戶的實質影響，根本是微乎其微。因為根據業者的估算，以目前5大行庫利率1.6161%計算，每借100萬元，每月僅多還 58元，1年多支出696元。以平均500萬元貸款為例，一年才不過增加3400多元。

事實上，以原貸款500萬元為例，假設原利率是1.6161%，原本有5年寬限期，開始本息平均攤還（寬限期5年）之後每月還款金額是3萬1300元。對 於每月有辦法支出這筆房貸的人來說，這筆增加的金額連原先的1%都不到。

固然這次央行也全面取消了「寬限期」的規定，當然會逼走短線投資客（也就是想利用銀行5年寬限期之內，房貸戶只繳利息，不繳本金的這段時間，趕快讓手中的 物件轉賣賺差價）。但是，留下來的將是「本錢更厚」的投資客。怪不得房地產業者均表示，其影響是「短空長多」。

所以，這位熟悉市場的人士便表示，央行彭總裁這次的升息及選擇性信用管制，只是一種「配合年底五都選舉的政治動作」而已，並不是真的要打在房市的「七寸」 上，而只是向選民們宣示「政府有在動作」的選舉語言。

更重要的是：房地產會持續下跌，主要是反應基本面的需求不高，只不過央行總裁「恰巧」選擇在房地產本來就要跌的時候，端出一紙「選擇性信用管制」的政策。

根據這位長期觀察房地產市場人士的說法，如果政府真的要打房，而且是要將它「打回到原形（市場的正常供需）」，至少必須要靠以下兩大實際手段才能竟功：

一、完全且徹底、清楚地公佈全國各地，每一移轉物件的實際價格。以大台北地區炒得「恨天高」的房價為例，正因為房地產物件的交易太過不透明，才讓許多賣方 有許多「惜售」及「比價」的空間。

然而，一旦政府能夠像美國那樣，讓每個人能夠查到每一個物件的所有資料（包括歷次轉手人名、實際成交價格），雖然不可能100%杜絕所有的投機，但房地產 價格絕對會非常貼近真實的狀況。

二、取消公告地價制度，並且完全以實際成交價格貸款及課稅。以美國為例，銀行貸款完全是看實際價格為依據。這樣一來，大家都方便：銀行不用浪費許多人力去 「實地鑑價」；也不會有鑑價人員「看走眼」的情況發生；銀行與貸款人間更沒有討價還價的空間；政府抽稅更加透明、有效率，同時也不用擔心有人刻意壓低房價 來逃稅（因為房價一低，就貸不到足額的房貸，未來轉手的價錢也拉不高）。

如果政府能祭出這一招，不但稅收可以大幅成長，也能夠一定程度地抑制許多「以『儲存』房地產來節遺產稅（因為儘管遺產稅率已經降到10%，但因為列入遺產 總額中計算的價格，是以公告現值而非實際價格，所以其中存在著極大的「節稅空間」）」的情形。如此一來，不單是一般住宅市場，包括向來漲幅均一枝獨秀的豪 宅市場，恐怕才能跟著「退燒」。

事實上在此之前，房地產市場早就現出不少疲態。舉例來說，最近一陣子手中握有十幾或上百戶的投資客，不用靠央行的新政策，單靠著左手賣右手或是假交易的方 式，就已經很難把房子順利高價出手。

不過，現階段與房市相關的商品就完全不能投資了嗎？市場人士就不這麼悲觀，因為還可以投入以下的標的：

一、豪宅及商辦物件：這當然是手中資金非常雄厚的人，才能夠玩得起的。而且豪宅的標的以中、南部為主；商辦則應該集中在大台北地區。

二、專門蓋豪宅的上市、櫃建商股票：對於本金不多的平民百姓來說，這是唯一還可以「小資本參股」的管道。

此外，儘管不動產證券化基金（Reits）也投資不少的商辦標的。但是從目前國內投信所發行的相關基金來看，投資在本地商辦的比例並不高。所以，並不是非 常適合投資的對象。

◎附註說明：據市場人士形容投資客（包括建商、仲介及一般炒家）的「作價」方式是：當該區每坪房價最高只到50萬 元，一直拉不上去時，就會先將其中某一戶，以每坪70萬元的價格成交。

如此一來，所有炒家手中與該區其他物件，之後的每坪賣價都可以「比照70萬元辦理」。其中，最容易「作價」並且引發 市場「跟風」的時候，首推「房地產物件公開標售」的時候。這也是台北市過去一陣子，標價迭創新高的原因。

除了透過公開競標的管道外，房地產投資大戶也會透過「創造價格」來「抬價」，也就是與特定人談好一個「假的交易」， 讓同一區位的所有物件，都產生「比價」結果。