陶冬：房地產進入一個新的上升周期 下半年房價還得漲
星期二, 6月 30th, 2009
陶冬：房地產進入一個新的上升周期 下半年房價還得漲
鉅亨網新聞中心 台北
2009 / 06 / 30 星期二 10:15
知名分析師陶冬在其個人最新博客文章中指出，過去一年的房產市場「大喜大悲」，但現在資產價格已出現明顯反彈，房地產進入一個新的上升周期，最快明年之前還不會出現調整。
這篇文章是稍早接受《觀點地產新媒體》訪問時的內容。全文如下：
觀點地產新媒體：您怎麼看待08年到09年這一年中的房地產變化？
陶冬：我認為過去這一年房地產真的只能用“大喜大悲”四個字來形容。沒有什麼比這四個字更能形容房地產市場過山車似的變化。這裏面實際上包含著兩個截然不同的政策因素和市場調整。
第一部分來自於中國政府對於宏觀經濟的調控以及對於房地產市場擠泡沫這樣的調控思路，這導致了去年銀行對開發商的銀根急速收緊，同時民眾的購房熱情也急速冷卻。開發商在2007年大量囤積了土地，資金杠杆、負債率都非常高。在2008年樓盤一下子賣不出去，現金流出現了危機。的確，在去年下半年有許多開發商由於現金流的問題導致資金鏈處於破裂的邊緣，這給房地產市場帶來了重大的壓力。
第二個重大事件是以雷曼兄弟倒閉以後各國政府的一次戲劇性的轉變。由於金融海嘯，各國的央行的貨幣政策由收變成了放，而且是拼了命的放。這導致利率一下子被拉低，經過一段時間調整後，流動性也開始流入了實體經濟，這在中國尤其明顯。
過度的流動性帶來了資產價格的上漲，先是股市，然後蔓延到樓市。今年三月開始，房地產的成交量有明顯復蘇的現象，到後來房價也開始上漲。
觀點地產新媒體：您對這一年中印象最深的事情是什麼呢？
陶冬：印象最深的是在去年第三季度的時候政府對房地產的一片打壓聲和第四季度的陣陣托市聲。政策在6個月之內出現了如此戲劇性的變化，這在中國的歷史上是罕見的。
觀點地產新媒體：那您怎麼看待目前的房地產市場呢？陶冬：我們應該先看一下大的宏觀環境。
我認為宏觀環境實際上有三部曲。一部曲是金融海嘯，由這個帶來的金融體系的震蕩和流動性的危機。這個震蕩在世界其他地方比中國更為強烈，但中國也還是受到了影響。民眾的信心出現了一次滑坡式的衰竭，這給房地產帶來了重大衝擊。
之後，這個危機的第二部是戰後這個世界最嚴重的一次經濟衰退。衰退實際上還在進行當中，儘管在過去的兩個月，一些經濟數位出現了轉捩點，紛紛被分析員稱為“ 春芽”。但是其實這裏面只代表了經濟有企穩的現象，之後是不是會出現 “V”型的反彈，市場還有爭論，我個人認為出現“V”型復蘇的可能性不大。
但是即使是實體經濟的復蘇速度夠快，由於央行放出了史無前例的流動性，超出了實體經濟所能夠承受的範圍。那麼部分流動性就會溢出成為“熱錢”。這部分熱錢是目前拉動金融資產價格上漲的主要動力。這在國內國外都一樣。
與其說是由於經濟復蘇帶動了金融價格上漲，倒不如說是太多的流動性，太低的資金成本帶動了金融資產的價格上漲，而這些金融資產的價格上漲幫助了人們信心的恢復，從而帶動了實體經濟的復蘇。
觀點地產新媒體：但從統計局最新公佈的資料來看，中國的實體經濟到目前為止還是處於走下坡的階段？
陶冬：我認為實體經濟的低谷是今年的第一季度。在這之後內需有明顯的改善，出口依然形勢嚴峻，但惡化的最壞情況似乎已經過去。在今年下半年會略有好轉，但復蘇的速度會明顯慢於內需。
不過資產價格已經出現了明顯的反彈，甚至有過熱的苗頭。這實際上表明中國的實體經濟的復蘇是冷熱不均的。既有熱的一面，也有溫的一面，更有冷的一面。復蘇的冷熱不均決定了目前中國的貨幣政策還是會以寬鬆為主，畢竟出口形勢不容樂觀，就業市場情況依然嚴峻。在這種狀況下，政府很難大規模地收回流動性，這樣做可能對實體經濟帶來直接的負面衝擊。
但是如果不收回流動性，天文數字的貸款在另外一方面會為已經熾熱的資產價格上漲火上添油，而政府目前就處於這種兩難的境地。我相信實體經濟的恢復，就業機會的創造對政府更重要。這就決定了房地產的流動性暫時不會短缺，銀行不會迅速地收緊銀根，流動性驅動的房地產價格在下半年還是以上揚為主。
觀點地產新媒體：這種上揚是短期的嗎？
陶冬：房地產一定有周期，周期有上也有下。現在看來，房地產已經進入了一個新的上升的周期。但是由於上一輪房地產的調整並不充分，大量的庫存房也沒有得到有效的消化。由於金融危機打破了政府調整的計劃，房地產政策不得不由收縮變成放開。我相信在下一輪調整的時候，這些因素會重新顯現在供需關係上。
房地產的下一個調整周期估計不會在今年出現，也不會在明年較早的時候出現。
觀點地產新媒體：但是房地產這一輪的反彈和復蘇比預期來得快得多，似乎超出了很多人的想象和預期。
陶冬：這一輪的資產價格上漲的確來得快過我的預期。如果看基本面分析，尤其按照收入來分析，房地產價格根本就不應該是按照目前的這種幅度來上升。但是人們沒有看到的另外一面，即是流動性泛濫、資金成本極低。如果要是說開始的部分資金是剛性需求造成的，那我相信下半年拉動房地產繼續上升主要是來自熱錢，來自炒作。開發商的話不能全信，但是溫州炒房團的動向必須瞭解。溫州炒房團是熱錢的象徵，在流動性泛濫的今天具有指標作用。
觀點地產新媒體：那您認為這是新的一次泡沫的開始嗎？
陶冬：泡沫很難定義，而且一定是貶義的。泡沫是一個具有許多主觀色彩的話語，目前我寧可把它叫做是資產價格通貨膨脹。如此大的流動性勢必會帶來通貨膨脹，不過短期由於實體經濟中的就業和產能還是存在很多問題，這輪通貨膨脹的先導來自於資產通貨膨脹。但是資產價格通貨膨脹和消費物價通貨膨脹一樣,都會使經濟增長變得不可持續,最終導致貨幣政策的緊縮,出發周期性調整。
陶冬的博客網址：http://blog.cnyes.com/My/taodong/
鉅亨網新聞中心 台北
2009 / 06 / 30 星期二 10:15
知名分析師陶冬在其個人最新博客文章中指出，過去一年的房產市場「大喜大悲」，但現在資產價格已出現明顯反彈，房地產進入一個新的上升周期，最快明年之前還不會出現調整。
這篇文章是稍早接受《觀點地產新媒體》訪問時的內容。全文如下：
觀點地產新媒體：您怎麼看待08年到09年這一年中的房地產變化？
陶冬：我認為過去這一年房地產真的只能用“大喜大悲”四個字來形容。沒有什麼比這四個字更能形容房地產市場過山車似的變化。這裏面實際上包含著兩個截然不同的政策因素和市場調整。
第一部分來自於中國政府對於宏觀經濟的調控以及對於房地產市場擠泡沫這樣的調控思路，這導致了去年銀行對開發商的銀根急速收緊，同時民眾的購房熱情也急速冷卻。開發商在2007年大量囤積了土地，資金杠杆、負債率都非常高。在2008年樓盤一下子賣不出去，現金流出現了危機。的確，在去年下半年有許多開發商由於現金流的問題導致資金鏈處於破裂的邊緣，這給房地產市場帶來了重大的壓力。
第二個重大事件是以雷曼兄弟倒閉以後各國政府的一次戲劇性的轉變。由於金融海嘯，各國的央行的貨幣政策由收變成了放，而且是拼了命的放。這導致利率一下子被拉低，經過一段時間調整後，流動性也開始流入了實體經濟，這在中國尤其明顯。
過度的流動性帶來了資產價格的上漲，先是股市，然後蔓延到樓市。今年三月開始，房地產的成交量有明顯復蘇的現象，到後來房價也開始上漲。
觀點地產新媒體：您對這一年中印象最深的事情是什麼呢？
陶冬：印象最深的是在去年第三季度的時候政府對房地產的一片打壓聲和第四季度的陣陣托市聲。政策在6個月之內出現了如此戲劇性的變化，這在中國的歷史上是罕見的。
觀點地產新媒體：那您怎麼看待目前的房地產市場呢？陶冬：我們應該先看一下大的宏觀環境。
我認為宏觀環境實際上有三部曲。一部曲是金融海嘯，由這個帶來的金融體系的震蕩和流動性的危機。這個震蕩在世界其他地方比中國更為強烈，但中國也還是受到了影響。民眾的信心出現了一次滑坡式的衰竭，這給房地產帶來了重大衝擊。
之後，這個危機的第二部是戰後這個世界最嚴重的一次經濟衰退。衰退實際上還在進行當中，儘管在過去的兩個月，一些經濟數位出現了轉捩點，紛紛被分析員稱為“ 春芽”。但是其實這裏面只代表了經濟有企穩的現象，之後是不是會出現 “V”型的反彈，市場還有爭論，我個人認為出現“V”型復蘇的可能性不大。
但是即使是實體經濟的復蘇速度夠快，由於央行放出了史無前例的流動性，超出了實體經濟所能夠承受的範圍。那麼部分流動性就會溢出成為“熱錢”。這部分熱錢是目前拉動金融資產價格上漲的主要動力。這在國內國外都一樣。
與其說是由於經濟復蘇帶動了金融價格上漲，倒不如說是太多的流動性，太低的資金成本帶動了金融資產的價格上漲，而這些金融資產的價格上漲幫助了人們信心的恢復，從而帶動了實體經濟的復蘇。
觀點地產新媒體：但從統計局最新公佈的資料來看，中國的實體經濟到目前為止還是處於走下坡的階段？
陶冬：我認為實體經濟的低谷是今年的第一季度。在這之後內需有明顯的改善，出口依然形勢嚴峻，但惡化的最壞情況似乎已經過去。在今年下半年會略有好轉，但復蘇的速度會明顯慢於內需。
不過資產價格已經出現了明顯的反彈，甚至有過熱的苗頭。這實際上表明中國的實體經濟的復蘇是冷熱不均的。既有熱的一面，也有溫的一面，更有冷的一面。復蘇的冷熱不均決定了目前中國的貨幣政策還是會以寬鬆為主，畢竟出口形勢不容樂觀，就業市場情況依然嚴峻。在這種狀況下，政府很難大規模地收回流動性，這樣做可能對實體經濟帶來直接的負面衝擊。
但是如果不收回流動性，天文數字的貸款在另外一方面會為已經熾熱的資產價格上漲火上添油，而政府目前就處於這種兩難的境地。我相信實體經濟的恢復，就業機會的創造對政府更重要。這就決定了房地產的流動性暫時不會短缺，銀行不會迅速地收緊銀根，流動性驅動的房地產價格在下半年還是以上揚為主。
觀點地產新媒體：這種上揚是短期的嗎？
陶冬：房地產一定有周期，周期有上也有下。現在看來，房地產已經進入了一個新的上升的周期。但是由於上一輪房地產的調整並不充分，大量的庫存房也沒有得到有效的消化。由於金融危機打破了政府調整的計劃，房地產政策不得不由收縮變成放開。我相信在下一輪調整的時候，這些因素會重新顯現在供需關係上。
房地產的下一個調整周期估計不會在今年出現，也不會在明年較早的時候出現。
觀點地產新媒體：但是房地產這一輪的反彈和復蘇比預期來得快得多，似乎超出了很多人的想象和預期。
陶冬：這一輪的資產價格上漲的確來得快過我的預期。如果看基本面分析，尤其按照收入來分析，房地產價格根本就不應該是按照目前的這種幅度來上升。但是人們沒有看到的另外一面，即是流動性泛濫、資金成本極低。如果要是說開始的部分資金是剛性需求造成的，那我相信下半年拉動房地產繼續上升主要是來自熱錢，來自炒作。開發商的話不能全信，但是溫州炒房團的動向必須瞭解。溫州炒房團是熱錢的象徵，在流動性泛濫的今天具有指標作用。
觀點地產新媒體：那您認為這是新的一次泡沫的開始嗎？
陶冬：泡沫很難定義，而且一定是貶義的。泡沫是一個具有許多主觀色彩的話語，目前我寧可把它叫做是資產價格通貨膨脹。如此大的流動性勢必會帶來通貨膨脹，不過短期由於實體經濟中的就業和產能還是存在很多問題，這輪通貨膨脹的先導來自於資產通貨膨脹。但是資產價格通貨膨脹和消費物價通貨膨脹一樣,都會使經濟增長變得不可持續,最終導致貨幣政策的緊縮,出發周期性調整。
陶冬的博客網址：http://blog.cnyes.com/My/taodong/
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